Pourquoi l’expérience collaborateur devient un critère immobilier stratégique ?

La valeur d’un immeuble n’est plus seulement technique ou financière : elle est devenue relationnelle. Les entreprises qui recrutent et retiennent les talents mesurent aujourd’hui le poids des conditions de travail sur la productivité, l’attractivité et le bien-être. Face à ce basculement, un immeuble qui offre une bonne performance énergétique mais qui néglige la flexibilité des espaces, la qualité acoustique, l’accessibilité ou l’attrait des services perd une part importante de sa valeur perçue.

Le contexte d’évolution des usages est également central : la généralisation du flex office et l’adoption massive du télétravail post-Covid ont redessiné les modalités d’occupation ; parallèlement, les enjeux de responsabilité sociale et sociétale (éco-responsabilité, inclusion, diversité) s’imposent désormais comme des attentes incontournables que les environnements de travail doivent refléter.

BOM Score formalise cette intuition : il fait de la valeur d’usage un pilier mesurable, au même titre que l’accessibilité, la localisation ou le loyer. Le dispositif se présente comme « le premier système d’évaluation des immeubles de bureaux basé sur l’expérience collaborateur » et vise à rendre comparables des éléments qui, jusqu’ici, restaient souvent subjectifs.

Qu’est-ce que le BOM Score ?

BOM est un système de classification qui attribue, à la suite d’un audit, une note à un immeuble tertiaire non aménagé. La notation repose sur une grille de 100 critères répartis en 8 catégories (architecture, environnement, équipements, exploitation, flexibilité, localisation, sécurité / sûreté et services). Chaque critère est noté de 1 à 5 et assorti d’un coefficient de pondération afin de refléter son importance relative dans la qualité d’usage.

Accompagné de 6 bureaux d’études, ce positionnement fait de BOM un outil complémentaire aux certifications techniques et environnementales : il ne remplace pas BREEAM, HQE ou le calcul du bilan carbone, mais vient compléter les certifications en donnant la voix aux occupants. L’objectif est pragmatique : aider bailleurs et locataires à comprendre ce qui crée de la valeur d’usage et à prioriser les investissements ou aménagements qui amélioreront l’expérience quotidienne des collaborateurs. L’usage doit pouvoir guider des décisions stratégiques comme le choix d’implantation, la négociation de bail ou la priorisation des travaux.

Le BOM score devient ainsi, après la surface, le loyer et la localisation, un outil de référence dans la valorisation d’usage d’un site.

Hélène Ouyang, porteuse du projet BOM et auditrice

Hélène Ouyang, consultante en Workplace Strategy et créatrice de BOM (Because Occupants Matter), système d’évaluation basé sur l’expérience collaborateur, nous a offert un échange captivant centré sur l’importance de l’utilisateur dans la valorisation d’un site.

Depuis son lancement, le dispositif a mobilisé directeurs immobiliers, responsables workplace et bureaux d’études techniques pour élaborer une grille robuste et opérationnelle.

« L’expérience collaborateur n’est pas réservée uniquement au CAC 40 ou aux startups, puisque nous-mêmes, en tant que bailleur, locataire ou utilisateur, sommes des occupants. Je pense qu’il suffit de s’écouter soi-même pour accorder de la considération à cet aspect de l’environnement de travail. »

Le groupe de travail BOM se réunit environ deux fois par an pour actualiser les critères en lien avec les évolutions sociétales et les attentes des nouvelles générations.

Le mobilier comme langage : ce que la méthodologie BOM implique pour vos projets d’aménagement

Les thématiques évaluées par BOM touchent directement le périmètre des choix mobiliers et d’agencement. Trois implications concrètes ressortent pour un acteur du mobilier tertiaire ou un aménageur :

1. Conception orientée durabilité d’usage

La catégorie « exploitation » évalue la maintenance, la réparabilité et la gestion technique. Un mobilier conçu pour durer, facilement réparable et documenté (fiches techniques, plans de maintenance) sera perçu comme un actif réduisant le coût total d’usage. Cette dimension pèse sur l’évaluation et offre un avantage aux offres modulaires et réparables.

2. Flexibilité et adaptation des plateaux

La catégorie « flexibilité » récompense des espaces et des équipements permettant des réaménagements rapides. Les systèmes de bureaux modulaires, cloisons amovibles, et mobiliers multifonctions, qui facilitent la conversion d’espaces individuels en zones collaboratives, augmentent la capacité d’un immeuble à répondre à différents modes de travail dans le temps.

3. Qualité d’usage sensorielle et fonctionnelle

Les critères d’architecture (hauteur sous plafond, acoustique), d’équipements (éclairage, câblage) et de services (restauration, accueil) traduisent des exigences poussées sur la qualité de l’expérience. Le mobilier devient alors un vecteur d’ergonomie, d’esthétique, mais aussi d’intégration technique (gestion des câbles, compatibilité audio-visuelle, etc.).

Pour un fabricant ou un prescripteur, la conclusion est simple : penser produit mais aussi usage. Vendre une assise ou un poste de travail c’est contribuer à un ensemble de critères qui structure la notation BOM et, par ricochet, la valeur perçue du bâtiment. Une méthode « essentialiste » comme nous l’avons détaillé dans notre précédent article.

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Usages concrets : comment les cibles métiers peuvent exploiter le BOM Score

Pour un directeur des environnements de travail, BOM sert d’outil de sélection et de comparaison des sites. En auditant plusieurs options, le responsable peut pondérer les critères selon la stratégie de l’entreprise (par exemple privilégier les terrasses extérieures ou le confort acoustique).

Pour un responsable RSE, BOM fournit une lecture complémentaire : la durabilité sociale et la qualité d’usage enrichissent le reporting au-delà des KPI environnementaux. En intégrant des critères liés à la mobilité douce, à la gestion des déchets ou encore aux services, BOM aide à lier pratiques d’aménagement et objectifs RSE, et alimente des stratégies visant la résilience et l’acceptabilité sociale des projets.

Pour un directeur des achats, l’audit BOM identifie clairement les spécifications prioritaires pour les appels d’offres mobilier : exigences de maintenance, modularité, compatibilité technique, garanties. Ces éléments, traduits en cahier des charges, permettent de valoriser offres répondant non seulement au prix mais aussi au coût total d’usage et à la contribution au score d’usage du bâtiment.

Pour un bailleur ou un investisseur, BOM devient un levier de marketing et de différenciation : un bon score peut attirer des locataires soucieux de la qualité d’usage et augmenter la durée de détention des contrats. L’outil permet aussi d’éclairer les décisions de réhabilitation : quelles améliorations prioritaires génèrent le meilleur gain d’attractivité ?

BOM : l’expérience collaborateur au centre de la performance immobilière

Pour un décideur du mobilier ou de l’immobilier tertiaire, comprendre le BOM Score est un atout opérationnel dans l’évaluation de vos locaux. Le dispositif formalise la manière dont l’expérience collaborateur se traduit en critères mesurables et en gains économiques tangibles (attractivité, fidélisation). Saisir la logique de BOM permet ainsi de mieux s’aligner aux attentes des utilisateurs, de prioriser les investissements qui augmentent la valeur d’usage et de structurer des preuves opérationnelles utiles pour la négociation et la communication.

En lisant et en intégrant le référentiel BOM, les fabricants de mobilier et les aménageurs peuvent convertir des bonnes pratiques (modularité, réparabilité, documentation) en avantages concurrentiels valorisables par leurs clients. Pour les bailleurs et investisseurs, BOM devient un outil de différenciation et d’optimisation des actifs pour faire entendre la centralité de l’occupant dans les arbitrages immobiliers.

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